RENOSYのワンルームマンション投資は稼げるのか？
こんにちは。おっきー(＠surprise_okki）です。
今回はRENOSYが手掛けているワンルームマンションの不動産投資について調べてみました。情報源はホームページとネット資料です。
それではみていきましょう。
・不動産投資に興味がある人
・資産設計に興味がある人
RENOSYとは？
RENOSYとは、AIを活用した中古不動産の総合的なプラットホームです。株式会社GA technologiesという東証マザーズに上場している会社で母体でRENOSYというサービス以外にも不動産業務支援ツール、不動産オーナー向けアプリ、中古区分マンションの投資型クラウドファンディングサービス、クラウド型施工管理サービスを扱っています。
本当にワンルームマンションの投資は稼げるのか？
結論は購入価格等などの条件によります。高い金額で購入してしまうとむしろ稼げません。資料を見ると下記の内容のセールスポイントを挙げられていました。
▼安定した一人暮らし需要の存在
都市部の単身者世帯の増加のともないマンションのストックが足りていないと記載してあります。確かに単身者は増えていますが、需要がある分、競争相手も増えていきますので、マンションの条件次第となります。
▼万が一の際に生命保険になる
これは団体信用生命保険に加入した場合です。定期保険に加入するのと同じような内容です。メリットといえばメリットですが、代替はききます。
▼リスクを抑えて安定した利回りが見込める
ニーズが高いワンルームマンションであれば、高い利回りが期待できと記載してありますが、表面利回り平均がたったの5.0%です。不動産屋の私は絶対に購入しません。
中古のワンルームマンションで表面利回り10％以上の優良なものは探せばたくさんあります。
▼完済後は家賃収入が個人年金のかわりになる
マンションは運命共同体なので、マンションで火災、事故などが起きればマンション全体の価値が下がり、賃料相場が下がります。また、管理するのに管理費、修繕積立金、一時負担金、固定資産税などさまざまな経費がかかります。
▼相続税対策ができ、有益な財産となる
相続税評価額が大幅に下がるのはその通りです。戸建用地などと比較して土地の割合が少なくなるので当然ではあります。
▼現物資産であるマンションは、物件変動に強い
インフレ時の不動産の価値は上がり、デフレ時の不動産の価値は下がる傾向があります。しかし、家賃変動はどちらにしても影響は受けにくい傾向にあります。
しかし、これは立地条件や設備の条件がとても重要になります。あたりまえですが不景気になれば入居者はよりよい条件を求めますので、他のマンションへ転居したり家賃交渉をしてきます。
物価変動や家賃変動が強いといってもマンションの立地条件、設備条件、入居者の属性などによって状況は変わります。
▼レバレッジ効果で投資収益に期待
不動産投資用のローンを活用することによって、少額の資金でレバレッジをかけて数十倍の投資ができることは間違っていません。しかし、これはしっかりと儲かることが前提の話です。
ワンルームマンションは儲かっていない人の方が多いです。10年～20年も投資をして1o0万円～300万円しか儲からない。。これは正直リスクが高すぎます。
優良な物件であれば、数か月でこれぐらいの儲けはすぐに出ます。優良な情報かそうでないかだけの違いです。本当に優良な情報は、すぐに売れますし、信頼のおける方からしか情報はいただけません。
要するにそのへんの営業マンから情報をいただいている時点で儲かる可能性は低くなります。
▼中古物件だからリーズナブルな価格
新築＝業者相手で中古＝個人相手になるため、中古の方が安く購入できるのです。私も中古しか購入しません。そして、必ず価格交渉をします。
不動産投資が成功するかどうかは入口で8割が決まります。特に大事なのが購入価格なので、納得のいく価格でしか購入しません。
▼都市部への一極集中が進む東京エリア
これは間違いありません。私は愛知県名古屋市に住んでいますが、名古屋市エリアは人口が増え続けています。やはり人の集まる場所は投資効率が高くなります。
▼高い表面利回りが期待できる関西エリア
関西エリアでも見るポイントは同じで立地条件と購入価格です。この二つのポイントを抑えるためにはやはり事前準備と情報収集力です。
事前準備に関してはどのポイントを確認すればいいか調査表にまとめておくと良いでしょう。情報収集力を高めるためには日頃からネット情報を確認したり、不動産屋、銀行、士業、不動産経営者と信頼を築く必要があります。
▼きちんと理解しておきたい、マンション経営のリスク
空室リスク、倒産リスク、修繕リスク、事故リスク、災害リスクなどさまざなリスクを抱えます。特にマンションは運命共同体なので、個人的には長期保有するものではないと考えています。
数か月で短期売買して数百万円儲けて、花形の商品やサービスに投資した方が間違いなく投資効率は高いです。リスク分散にもなります。長期で持つならマンションよりも戸建てでしょう。
まとめ
今回は中古不動産のプラットフォーム「RENOSY」について考察してみました。結論は優良な不動産情報であれば購入すべきでしょう。優良というのは実質利回り10％以上、人気のある駅から徒歩10分以内、相場よりも安いというのが最低条件です。
土地であればまた話は変わりますが、中古マンションであれば上記で述べた条件は抑えましょう。不明な点があれば、ブログサイトやTwitterから問い合わせしてください。なんでもお答えします。
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